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专业商业设计为商业地产增值



市场上大规模开发商业项目的狂潮,已造成供应过剩并使商业地产开发成为高风险领域,其根本原因在于缺乏专业操作水准,特别是在选择商业设计机构方面。

  商业项目的规划设计现已进入专业化中的专业化阶段。对于开发商,所有的设计单位都是专业化机构。但是,只有专业进行商业设计的单位才是专业化中的专业化机构。这就好比病人上医院,医院里的医生都是专业人士,科室不同,专长不同。牙科不会接生,产科不会拔牙。所以并不是任何设计单位都有能力进行商业设计。有的设计院只擅长住宅和其它公建,某些设计单位虽设计过商业项目,但传统的商业运作模式,与目前国际水准的大型综合商业的专业化运作需求有着本质的差别。国内有专业特长和市场实战经验的商业设计人才极为缺乏,很大程度上误导了开发商,使本不够成熟与理性的商业项目面对更大的风险。

  商业项目的规划设计对于商业运作策划仅仅是深化与完善工作。因而商业设计必须在对项目的商业业态规划基础上进行。目前的商业项目开发既缺乏商业项目的定位与业态规划能力,又忽视前期工作的必要性。很多的商业地产开发项目,因缺乏专业定位、业态规划、和主力店招商的情况下,盲目开始建筑规划设计。有些项目甚至进行大规模的规划设计国际招投标。在开发战略不够明确,执行技巧不够准确的情况下,规划设计方面的投入有可能是南辕北辙,不但浪费了时间和资本,为后期的招商与经营工作反而带来更大的阻碍与不确定性。商业设计仅仅是对商业业态的运作模式的建筑表达。脱离商业经营自身专业化的任何创意并不会为项目带来增值。

  商业建筑的房产在商业项目中是没有价值的。其它的任何房地产项目如住宅等,其房产具有自身的不动产价值。而商业地产是一种金融化产品,商业项目的价值是以每一平米的营业额,也就是现金流来表达。中国人常说:“一铺养三代”,其重要前提是“铺”必须是“旺铺”。换而言之,如果经营火爆,才具有商业价值。如果经营惨淡,则成为负资产,抛之不及,何以养三代。因此商业项目的价值完全在于业态的定位、招商与经营。脱离商业运作而规划设计出的建筑设施可能根本不具有商业价值,甚至无法经营而成为负资产。

  目前市场上多数的商业项目都是先规划设计,甚至建设之后再进行招商。最终业态的形成也完全是招商结果所形成的一种随机状态。开发商计算商业项目的价值也是按照住宅地产的开发模式,在土地、建安等各种成本之上,加上自己的利润,参考市面房产价格所制定出来的。完全未考虑不同业态的承租能力差异,以及专业商业运营所带来的增值效应。所以国内的商业项目卖的仍然是房产,而非商业,因而根本称不上是专业化的商业地产。这种盲目规划与建设模式,只能在市场不成熟阶段才会出现开发商振臂一呼,消费者蜂拥认购的局面。

  专业化的商业设计有自己一系列的专业原则。首先要区分不同业态的组合方式对商业项目整体增值的效应。把对周边区域影响巨大的主力店家拆分安置,以带动其余散户招租部分的增值。不但要限制主力店的出入口方式,更要在其四周沿面预留足够的零售铺位。在客流、车流、货流、内流、污流的整合设计基础上,特别在麦场的人流设计方面更强调环路与可视的原则。在纵向空间的设计方面突出室外分流与高限。所有这些设计原则的核心原理并非玩弄设计创意,而是力图使每一平米的营业面积价值最大化。

  体验消费越来越成为商业项目的主要趋势。非购物方式的消费带来的营业收益所占比重越来越大。影院、网吧、茶馆、酒吧、咖啡厅、蹦极、抽奖、展览、演示、花车等非售货服务成为商业设施中最有吸引力的部分。人有观人与被观的需要,因而创造一个允许人停留与观赏的共享空间更能引人入胜,同时结合艺人表演等休闲活动。体验消费者需求更要求商业界面的设计更加多元化、休闲化、娱乐化。新一代商业设施的界面已不再是简单的建筑立面。更多地结合了广告、表演、灯光、招牌、发布等多元化的电子、机械、光效设施。这对传统的建筑设计方式又是一个新的挑战。

  新一代的商业设计不但为商业项目增值,也将为城市建设带来新的地标性外观。专业化中的专业化设计是不可逆转的趋势。五合国际近来所承接的许多商业设计项目,都是因为前期缺乏专业化指导,面临后期的招商与经营困境后才转而寻求专业商业设计机构。因此项目自身的优势必须结合专业的运作,才能把商业的价值最大化。

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